摘要：有钱才能安全度过这个特殊而“寒冷”的春天（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|杆叔&编辑|欣欣然
绿城最近特别引人瞩目。
第一件事情是，史无前例的冲击之下，房地产行业受影响很大。以至于大哥碧桂园、万科、恒大前2月拿地都很低调。
而香港置地、绿城中国、华润置地却占据了拿地金额排行榜前3。
图片来源|中指院（特此感谢）
有必要说的是，香港置地坐上拿地金额榜首，主要因为2月20日，上海怡兴企业发展有限公司、重庆优盛达房地产咨询有限公司、重庆利嘉华房地产咨询有限公司、Hongkong Land (West Bund) Development Limited以310.5亿元，竞得上海徐汇巨无霸地块。
这几家公司，其实都是香港置地旗下的。
所以，抛开香港置地不说，绿城前两月拿地268亿元，是真厉害，远远高于第三名华润置地的140亿元。
第二件事情是，3月16日，上交所披露，绿城中国拟面向专业投资者发行不超过170亿元公司债，募资计划已获受理。
一边疯狂拿地，一边利用窗口期加大融资力度。绿城这几年磕磕碰碰，2016年曾跻身前十，后来滑坡。
2019年，杠杆游戏注意到，加上代建等，绿城的销售排名应该说很不错。近期的动作，是为了伟大的复兴，还是缺钱、借新还旧？
1、为什么要疯狂拿地？土地储备不算多，融资比较便宜
一年前，杠杆游戏曾写过《跌出前十！豪门滑落，绿城的艰难时刻》（2019年3月6日）的文章。
当时我注意到，2018年2季度末，绿城中国的存货只有接近1400亿元。换句话说，可以卖的，在房企中并不算多。
这样的背景下，绿城要提振销售，降低债务率，难度其实都不小。
同时整个2018年，绿城拿地金额300多亿元，拿地面积也只有300多万平米，行业排名23位。
这个拿地情况中规中矩，绿城要有大的经营增长，几乎不可能。
2019年，绿城觉醒过来。杠杆游戏从绿城2019年中报看到，2019上半年，绿城新增地块共计19个，总建筑面积约为322万平米；总成交金额约人民币252亿元，其中归属于该集团支付的约为人181亿元。
也就是说，2019年半年拿地，顶了2018全年；同时，绿城2020年前2个月的拿地，就顶了2019年半年。
根据绿城2019年中报的披露，截至2019年6月30日，绿城集团在全国拥有超过3412万平米总建筑面积的土地储备。
图表来源|绿城披露
这个储备，和前十房企比，完全没有啥优势。想要进阶、重返昔日荣光，不疯狂拿地，肯定是不行的。
2019年中报还显示，2019年下半年，绿城集团预计整体可售货源约为1060万平米，整体可售金额约为2263亿元。
绿城说可售货源充足，有充足的信心完成年初既定的销售目标。目标确实完成得还可以，但是长远呢？
房地产行业不进则退。就像2015年，也就是5年前，困境中的宋卫平，被迫交出了绿城控制权，中交集团成为绿城单一最大股东。
中交想要经营好绿城，也得让绿城体量更大。
恰好央企、绿城本身融资相对便宜。目前也是很好的融资窗口期。
2、疯狂发债，其实是借新还旧、降低融资成本
绿城的2019年中报披露，2019年上半年总借贷加权平均利息成本为5.4%，与2018年持平，处于同类房企优秀水平。
这是实话。
但不管利息高低，钱都是要还的，且谁不想更低呢？
根据3月16日，上交所披露的信息，绿城此次发行总规模为不超过170亿元(含170亿元)，其中首期发行规模不超过30亿元(含30亿元)。
债券期限不超过15年(含15年)，可以是单一期限品种，也可以是多种期限的混合品种。
关于募集资金的用途，绿城集团称，拟用于偿还公司到期或行权的公司债券。
其实在此前，2月14日，上清所消息披露，绿城集团拟发行2020年度第一期中期票据，计划发行规模为20亿元，品种一发行期限为3年期，品种二发行期限为5年起，品种间可以进行回拨，回拨比例不受限制。
绿城集团在募集说明书中提到，此次中期票据所募资金，将用于偿还已经发行的债券“17绿城房产MTN002”，该债券的到期日为2020年4月21日。
2019年中报显示，截至2019年6月30日，绿城有银行存款及现金（包括抵押银行存款）482.32亿元（2018年12月31日：482.19亿元），总借贷865.59亿元（2018年12月31日：814.58亿元），净负债（总借贷减去银行存款及现金）人民币383.27亿元（2018年12月31日：332.39亿元）。
净资产负债率为58.6%，与2018年12月31日的55.3%相比有所上升，但保持在合理水平。
图表来源|绿城2019年中报
正如此次170亿元发债募集说明书披露，2016-2018年末及2019年3月底，绿城集团资产负债率分别为82.13%、84.83%、83.94%和82.03%，公司资产负债率较高，未来将面临着一定的偿债压力。
此外，杠杆游戏注意到，募集说明书提及，（绿城）随着业务的发展，可能更多的经营活动现金流，被用于偿本付息，可能减少用于运营支出等用途的现金流；
同时，资产负债率的提高可能影响公司的再融资能力，增加再融资成本，使公司面临一定的偿债压力。
近期各大房企都在铆足劲融资，恰逢资金和政策窗口，不抓紧，岂不是亏了。
3、绿城利息和偿债压力不小，经营性现金流连续两年为负
上文，杠杆游戏简单描述了绿城的债务和负债率情况。
接着，我们继续看，此次170亿元发债募集说明书中，财务风险提示，绿城偿债压力大、经营性现金流连续两年为负。
这一点，杠杆游戏此前其实写文章提到过。
2016-2018年，绿城集团经营活动产生的现金净流量分别为18.35亿元、-138.4亿元和-212.95亿元。
后两年降幅较大的原因，主要系支付土地款、预缴税金及支付投标保证金增多所致。
有合理的原因，但终究也是压力。
如绿城2019年中报披露的：
截至2019年6月30日，绿城向银行及其他金融机构就其授予的一般信贷，抵押了账面总值人民币759.94亿元（2018年12月31日：670.15亿元）的使用权资产、投资物业、可供发展物业、发展中物业、已竣工可出售物业、物业、厂房及设备、抵押银行存款、贸易及其他应收款项、订金及预付款项及于联营公司权益。
一年内到期借贷余额为179.61亿元，占总借贷的20.8%，银行存款及现金的期末余额为一年内到期借贷余额的2.69倍，现金流非常充裕，债务结构也十分合理……
不过，2019年中报也显示，本期绿城的收入为186.58亿元，较2018年同期的335.34亿元减少44.4%，主要是物业销售收入的确认于上半年减少。
其中，实现物业销售收入158.89亿元，占总收入的85.2%，较2018年同期的314.20亿元减少49.4%。
本期交付物业销售收入的减少，主要是因为上下半年结转面积分布不均所致。
本期物业收入结转面积为949,684平米，较2018年同期1,690,478平米减少43.8%。结转收入的物业销售均价为每平米16,731元，较2018年同期的每平米18,586元，下降10.0%。
主要是因为本期结转收入的项目中，销售占比较高的淄博百合花园、嘉兴柳岸禾风等均位于三四线城市，在一定程度上拉低了销售均价。
在浙江、长三角大本营，房价相对高。但是走出去，就不一定了。
一方面是当时的营收等数据下滑，一方面是财务费用提高。
2019年中报显示，绿城计入简明综合损益及其他全面收益表的利息支出为8.01亿元（2018年同期：6.27亿元）。
图表来源|绿城2019年中报
如上图，绿城本期总利息29.86亿元，较2018年同期的25.26亿元增加4.60亿元，主要是在建项目增多，本期加权平均占用资金增加所致。
房地产研究机构克而瑞近期数据显示，房企2月的平均融资成本为5.68%，较2019年房企平均融资成本7.07%，大幅下降1.39个百分点。
有办法弄到钱的，抓紧了。
销售不好，借钱得多想办法。有钱才能安全度过这个特殊而“寒冷”的春天。
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