房地产泡沫

泡沫只有破了才能证明是泡沫 　　美联储前主席格林斯潘的这句话，用于中国的房地产市场再合适不过了。 　　在全球经济一片低迷中，中国的房价却不断上涨，很多地区的房价已经超过2007年的最高点。 　　2008年凄惨冷淡的楼市在2009年不仅仅是回暖，简直是狂热了。2009年11月份，北京的一手房和二手房均价都已达到历史最高点。中国不动产研究中心监测的北京商品住宅的成交均价，在11月达到了18088元／平方米的高位，新开盘项目的均价升至17550元／平方米。2009年全年北京商品房均价上涨幅度超过60%，是北京GDP涨幅的6倍多。 　　国际通行的衡量房价是否合理的两个重要标准——房价租售比和房价收入比，在疯狂的中国房市面前基本失效。“房价租售比”是国际通行的、用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数值比例，以单套月租与其总价的比值，衡量租金与房价是否有着合理的差距。一般而言，国际标准的房产租售比为1：100到　　　1：200，但北京的租售比从2004年以来一直偏离这一数值，目前北京的租售比更是严重背离 了安全线。2009年11月北京楼市租售比再创纪录，首次突破了　　1：500，达到1：525，部分区域甚至达到了1：700。所谓“房价收入比”，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据，截至2009年7月，北京市的房价收入比已达27：1

在中国，房价问题几乎有一个铁律：越调控越暴涨。 刚刚进入5月，全国各地发布的调控政策数量就已经超过了115个。仅4月份，全国各种房地产调控政策合计多达33次，25个城市与部门发布调控政策，其中海南、北京、杭州等城市发布了多次房地产相关新政策。 为何要如此恐慌式的密集调控呢？因为一个残酷的现实：我们正在用全世界绝无仅有的方式来对抗经济规律。 这样对抗的后果是显而易见的：一旦失败，房地产的崩溃将直接导致中国泡沫经济的崩溃；一旦成功，全人类的经济学教材都将重新改写，包括《资本论》。 一个无法回避的问题是：我们是如何走到这种命悬一线、无法自拔的境地的呢？ 因为人类经济发展的定律：所有的经济问题都可以归结为债务问题。从宏观来看，债务问题体现在国民经济的三大部门：政府、企业、居民。其中，政府和企业部门的债务和杠杆率多年来一直都居高不下，处于高危崩溃的边缘。正是为了降低这两个部门的债务和杠杆率，才出现了上一波的加杠杆和现在这一波去杠杆的迫切需要。加谁的杠杆？加居民的杠杆。去谁的杠杆？去政府和国企的杠杆。这是一个规模宏大的债务转移过程，实现方式具有极强的中国特色（其他国家无法复制）： 为什么会提到货币超发问题呢？这又涉及到了汇率和房价的经典问题：保汇率？还是保房价？由于中国庞大的经济体量，几乎决定了失去汇率和房价中的任何一个都会导致灾难性的后果，因此，保汇率还是保房价这个经典问题就变成了既要..